辛小丽

本报讯 上周,青岛2021年集中供地首次网拍,既泛起了17家房企抢拍发生的区域“新地王”,也有地块无人问津导致流拍。土地拍卖上演“冰与火之歌”的背后,是房企对土地供应“两集中”新规则的小心试错。一位介入拍地的龙头房企人士以为,新政下是热门更热冷门更冷,由于近三分之一的地都放出来了,企业能把地块的价值看得更清晰。业内人士示意,在大型房企聚焦热门地块的情形下,中小型房企可以构建差异化的产物系统。而无论规模巨细,房企未来的生长模式都应适配企业战略设计,完成从资源盈利向治理盈利的转换。

开平路地块成区域“新地王”

5月12日-14日,青岛市首批住宅用地(含商住)集中出让,延续三天的土拍席卷了市北区、李沧区、城阳区、崂山区、即墨区和黄岛区六个区共63宗住宅、商业地块,最终线上成交60宗,达最高限价熔断1宗转线下竞矜持,流拍两宗。本次出让地块总占地面积超161万平方米,设计修建面积近330万平方米,三天吸金达135亿元。

在本次拍卖中,市北区开平路45号地块(白樱花地块)最为抢眼。该地块吸引17家房企上演“群雄逐鹿”。万科、保利、龙湖、华润、中海、绿城、中巍、碧桂园、金地、招商、金科、中南、海信、青城、旭辉银盛泰、青特、平安17家叫价164轮,地价从起始的10310元/平方米一起追到17010元/平方米,触发了17000元/平方米熔断价,成为市北“新地王”,溢价率达65%。5月14日下昼,招商、保利、中海、金地、旭辉银盛泰、碧桂园、绿城和青城8家介入线下竞拍,从拼钱、成本控制、品牌溢价、强排能力到拼气势。最终绿城以楼板价17000元/平方米+矜持商品住宅建面2106.9平方米获得该地块。这是绿城首进市北,也是绿城在青岛的第4个项目,深蓝中央住宅销售靠近尾声,塔楼在建;建设了15年的李沧理想之城另有2宗地待开发;胶州绿城已经售罄,此次拿地为绿城在青岛“续地”。

土地市场出现显著分化

和市北“新地王”的火热形成鲜明对比的是,西海岸、即墨等郊区的土地竞拍大多以底价成交,城阳区更有两宗土地因无人问津而流拍,此次青岛集中供地的平均溢价率并不高,仅为1.91%。

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据中指研究院数据显示,2020年轻岛市土拍共成交宗地304宗,近半数土地都以底价成交。2020年1~12月,除1月份青岛成交的8宗地块平均溢价率到达1.54%外,其余各月成交土地的平均溢价率均保持在1%以下。2021年1~4月,青岛市土拍共成交地块52宗,均以底价成交。

诸葛找房数据研究中央剖析师陈霄剖析以为,从近年的数据来看,青岛土拍以低溢价成交为主,土拍竞争热度不高,同时,青岛楼市近年来热度也较低。库存耐久积压,市场供过于求等多重因素影响下,导致房企在青岛的拿地热情并不是很高。此次青岛集中供地除低溢价成交特点外,还出现出显著的土地市场分化,中央城区楼面价保持稳中有升的态势,但远郊地块企业介入度不高。此次青岛集中供地的各项数据在成交量效果上是有转变的,成交规模出现出优越的态势。但溢价率低的征象依然存在,分区域来看,市北区的高质量地块热度依然不减。

龙头房企规模优势显著

据领会,住手现在,天下已有广州、杭州、北京、重庆、无锡、沈阳、长春、青岛等十多个都会举行了首轮拍地。土地拍卖由“零售”改“批发”,且多城墟市中供地的时间相近,房企的资金压力剧增。

从当前拍卖的都会来看,许多房企都是多线“作战”,同时介入了多个都会的众多地块的争取,资金压力不言而喻。

已往高杠杆、高欠债、高周转的增进方式不能再延续下去了,开发商需要顺应新的规则,在资金调配、欠债控制上有更好的解决方案。尤其是中小企业,在大型房企聚焦热门地块的情形下,中小型房企可以构建差异化的产物系统。

克而瑞研究中央剖析,从房企层面而言,龙头房企在本次土拍中展现出了极高的起劲性,且在热度较高的几个都会均有所斩获,一方面年内首次集中供地在时间上有一定的优势,能对年内的销售形成支持;另一方面也可以看出龙头房企在集中拍地的制度下规模优势显著。对于中小房企而言,只能通过互助的方式介入拿地,未来规模房企与中小型房企的差距预计还将进一步拉开,行业集中度仍会继续提升。

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